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试论住宅专项维修资金在整改重大火灾隐患中的使用

发布日期:2017-09-13 08:09:54 被阅览数:581 次 来自:江苏利华消防检测技术服务有限公司 字体显示:【大】  【中】  【小】

随着城市规模的快速发展,高层住宅的逐步增多,居住小区的消防安全隐患日益突出。据统计,仅2012年,常州市96119投拆举报热线就接到反映居民小区消防安全隐患的举报99起,占到总数42.1%;其中许多问题构成重大火灾隐患,如:天宁多宝大厦、钟楼斗巷商务中心、怀德苑小区,等等。由于大多数物业公司承担了住宅小区的日常消防管理服务职能,而物业公司又是薄利经营,一般投入少的小隐患自身能整改,对于投入经费较多的重大火灾隐患往往力不从心,很多情况下需要动用住宅专项维修资金才能完成。下面,笔者结合工作实践,根据《江苏省消防条例》、《江苏省物业管理条例》有关规定,就实际工作动用专项维修资金整改火灾隐患的范围、分工和步骤谈点个人建议。

一、 正确认识专项维修资金适用消防隐患整改范围

1、基本定义。根据国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》(2007年第165号)第二条、三条规定,专项维修资金是指专项用于住宅及与之结构相连的非住宅业主共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用。

2、适用范围:保修期后,住宅小区内部公共部位的消防车道、疏散通道、安全出口等不符合消防法律法规以及消防设施器材不能保持完好有效的情形,均符合使用专项维修资金的范围。而除住宅小区外的其他民用建筑消防安全隐患则不适用专项维修资金整改。

二、 整改重大火灾隐患资金费用承担方式

公安消防机构在监督检查过程中发现住宅小区存在重大火灾隐患后,要依法填写《消防监督检查记录》,下发《责令立即(限期)改正通知书》,依法处罚,并进行集体讨论判定,以文件形式通知有关单位或个人进行整改,其整改资金的来源,一般采取责任承担、业主平摊或代为维修等方式。

1、责体承担。根据《江苏省消防条例》第十九条、《江苏省物业管理条例》第七十一条、七十二条的规定,住宅小区(共用建筑)因消防设施维护保养不到位,存在大量故障导致设施损坏、不能正常使用或运行的,在保修期内由建设单位承担;根据过错追究机制,因业主个人违法行为导致消防设施损坏的,消防疏散通道、安全出口数量不足、占用或堵塞的,防火分区破坏等情况,由过错责任的业主自行承担。其统一的消防安全管理机构(或物业公司)监管不力,或私自认可的,也应承担相应费用。

2、业主平摊。保修期满后,住宅小区建筑消防设施存在重大火灾隐患,其维修、更新和改造费用,经占建筑物总面积三分之二以上且占总人数2/3以上的业主同意,可纳入共用设施设备专项维修资金开支范围。但其费用如果超出开支范围,其费用由业主按照约定承担,没有约定或者约定不明的,按照各自专有的建筑面积所占比例进行承担。

3、代为维修。按照《江苏省消防条例》第十九条第二款的规定,共用建筑的建筑消防设施存在重大火灾隐患,经公安机关消防机构通知后,业主不进行维修、更新或改造的,公安机关消防机构应当通知当地房管部门代为维修,维修费用从相关业主的专项维修资金中列支,或者由相关业主按照各自建筑面积所占比例承担。同时,根据《江苏省物业管理条例》第七十六条第一款第六项规定,发生危及房屋安全,需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造,相关的业主不能形成法定多数的意见的,物业服务企业、业主委员会(社区委员会)或者相关业主可以提出应急处置方案,经住宅维修资金代管部门复核后进行应急处置。常州市兰洋大厦、怀德苑小区等重大火灾隐患整改均因达不到法定多数,而采取“代为维修”方式。

三、 使用专项资金整改重大火灾隐患的责任分工

1、落实消防安全主体责任。住宅小区的业主为消防安全责任人,物业服务企业、业主委员会(社区委员会)负责人是消防安全管理人。在接到消防部门《重大火灾隐患通知书》后,应先邀请消防施工维修方初步确定相关费用及施工方案,召开业主大会或者其他形式通报情况,并由业主进行表决确定是否动用专项维修资金。如果占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,则按业主平摊方法纳入维修。反之,不同意则将相关情况和结果通知消防部门和房管部门。

2、充分发挥消防监管职能。公安消防部门在发现并确定重大火灾隐患后,应及时下发《重大火灾隐患通知书》告知物业服务企业、业主委员会(社区委员会),督促单位整改。接到占建筑物总面积三分之一以上且占总人数三分之一以上的业主不同意的答复后,按照《江苏省消防条例》规定,通知当地房管部门代为维修。在整改期限届满之后或者收到当事人的复查申请之日起3个工作日内进行复查,合格后进行销案,并督促复查合格的重大火灾隐患单位切实落实消防安全主体责任,完善消防安全管理制度,避免重大火灾隐患复发;对复查不合格的依法予以处罚。

3、落实行业主管部门责任。房管部门接到消防部门《重大火灾隐患通知书》后,房管部门对物业服务企业、业主委员会(社区委员会)提交的业主法定多数不同意的决议进行复核,对应急维修费用方案进行审计确定并向业主公示,然后从专项维修资金账户中按专有面积分摊列支。涉及到重大火灾隐患的消防施工招投标、施工、验收、监理等各项工作均由房管部门全权负责,确保按期落实重大火灾隐患单位销案。

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